Mon Alya . fr 

Les différents types de logements :

 

En Israël, vous aurez le choix entre des maisons ou des appartements privés, ou des kibboutz ou moshav pour ceux qui recherchent un style de vie plus collectif et buccolique.

 

Les maisons sont souvent des « cottages », c’est-à-dire des maisons mitoyennes d’un côté ou des 2.

 

L’intimité est donc souvent limitée, puisque votre jardin touche celui d’un ou deux voisins selon le cas. La taille du jardin est rarement très grande, contrairement à une villa, mais le prix est plus abordable.

 

L’élément important quand vous achetez est la taille du terrain, qui lui donnera une grande partie de sa valeur. Les terrains de moins de 300 m2 sont moins valorisés, car non « piscinables » : impossible d’y construire une piscine.

D’autre part, les cottages se trouvant entre 2 autres cottages sont aussi moins appréciés en raison du manque d’intimité et du fait que le cottage a alors seulement au maximum 2 orientations, ce qui est moins bien valorisé. 

 

Dans les maisons et les appartements anciens, souvent, les chambres sont plus grandes que dans les appartements récents ou neufs.

 

Les appartements :

Dans les immeubles anciens, il n’y a pas de pièce de sécurité, dite « mamad ». Ils n’existent que dans les immeubles récents, neufs, ou dans les tama 38 (voir plus bas), où une colonne de mamad est ajoutée, afin que chaque appartement respecte les nouvelles normes de sécurité en cas d'attaque par des missiles ou d'attaque chimique. Dans les vieux immeubles, en cas d'attaque, les habitants doivent se rendre soit dans les escaliers de l’immeuble, soit dans un « miklat », une pièce de sécurité commune pour tout l’immeuble, se trouvant en bas de celui-ci. Les miklat sont généralement conçus pour la protection contre les missiles, mais pas contre les attaques chimiques. 

 

Dans le neuf et les Tama 38, la norme est d’avoir des chambres d’environ 9 m2, avec une suite parentale plus grande. C’est assez étonnant par rapport  aux standards français, mais il est vrai qu’en Israël, on vit plus à l’extérieur et les enfants restent moins à la maison.

En revanche, il est du coup plus compliqué de mettre 2 enfants dans la même chambre.

 

Dans le récent, le concept en Israël est de maximiser le nombre de pièces par rapport à la surface, afin de pouvoir loger les familles nombreuses.

 

L’accent est donc mis sur le nombre de chambres, au détriment de la taille des chambres et du souvent du salon.

Cuisine américaine : quasi-systématique en Israël.

Surface des logements : les surfaces annoncées ne sont en général pas tout à fait les surfaces réelles telles qu'on les conçoit en France, et diffèrent de la loi Carrez : on comptabilise tout, y compris l’épaisseur des murs, ainsi qu’une partie des parties communes. Même quand on annonce une surface « nette », c'est à dire n'incluant pas les parties communes, elle est plus petite que ce que l’on obtiendrait en loi Carrez. A vous et à votre avocat de vérifier la surface lorsque vous vous approchez de la conclusion d’un accord, car le vendeur n’a pas l’obligation de faire métrer son bien.

 

 

Qu’est-ce-que les Tama 38 ? :  

Un promoteur se met d’accord avec les propriétaires d’un vieil immeuble : il rénove entièrement les parties communes, et souvent l’intérieur des appartements existants (cela dépend de l’accord conclu), et en échange, il peut construire jusqu’à 3 étages supplémentaires, qu’il vendra (cela dépend aussi du nombre d'étages existant, puisque chaque ville légifère pour autoriser un nombre d'étages maximum par immeuble, et doit donner une autorisation pour chaque projet de Tama).

 

La vente des appartements construits aux étages supplémentaires permettra au promoteur de financer la rénovation de tout l'immeuble et de réaliser un profit au passage, sachant qu'il doit aussi reloger à ses frais les propriétaires ailleurs pendant la durée des travaux, qui prennent en général entre 1,5 an et 2 ans.

 

En général, les prix des appartements à vendre sont bien plus abordables que dans les programmes neufs, mais la qualité n’est pas toujours au rendez-vous. A chacun de se renseigner sur le « kablan » (le maître d’œuvre des travaux), sur sa réputation, et sur les constructions qu’il a déjà réalisées, afin de pouvoir évaluer la qualité des finitions, la « saineté » des appartements etc…

 

En Israël, à cause de l’humidité, de nombreux appartements ou maisons subissent des moisissures s’ils ne sont pas bien aérés ou mal conçus, ou des infiltrations d’eau lors des grosses pluies l’hiver (il pleut rarement mais quand c’est le cas, ce sont des pluies de type tropical). C’est pourquoi il faut s’assurer de la qualité de l’isolation avant d’acheter un bien. Ceci est d’ailleurs valable pour tous types de biens en Israël !

 

Point délicat : la date de réception des appartements.

La date indiquée par le kablan est une date approximative, à préciser lorsque vous décidez d’acheter. En effet, il y a presque toujours du retard sur la réception des appartements, plus ou moins importants, allant de quelques semaines à plusieurs mois.

Acheter un bien sur plans ou un bien non encore terminé  comporte donc un risque, si vous organisez votre départ de votre logement actuel en fonction de votre futur logement. Il est conseillé de prévoir large ! Même de quelques mois, sous peine de vous retrouver sans logement.

Sachez quand même qu’en cas de retard, le kablan doit vous payer des pénalités, prévues au contrat. Nous vous conseillons de bien faire vérifier ce point par votre avocat avant de signer, afin qu’il soit dissuasif pour le kablan et que celui-ci fasse son maximum pour terminer à temps, et afin qu’en cas de retard important, ces pénalités vous aident à payer votre loyer.

 

Autre point sensible: certains Tama 38 s'arrêtent en cours de réalisation en raison de problèmes impromptus. Vous aurez alors payé une partie de prix de l'appartement, et, contrairement à un acaht dans un programme neuf, ne bénéficiez pas de garanties pour récupérer votre argent. C'est pourquoi il est essentiel de se renseigner sur la réputation du kablan si vous achetez un appartement dans un Tama non terminé (la plupart des acheteurs achètent sur plans, parfois même avant le début de la réalisation du programme. Ensuite, il est fréquent que les prix augmentent un peu au fur et à mesure de l'avancée des appartements). 

 

 

Comment trouver un bien immobilier ? 

De nombreuses agences immobilières peuvent s’occuper de vous, dont pas mal d’interlocuteurs qui parlent français.

Des sites internet sont aussi utilisables, afin d’acheter directement au vendeur, et d’éviter ainsi les frais d’agence. Les frais s’élèvent à 2% pour l’acheteur d’un bien immobilier (le vendeur ne paye rien), souvent négociables, et autour d’1 mois de loyer pour une location.

Avocat 

 

Nous conseillons à tout acheteur ou personne souhaitant louer ou acheter un bien, de faire appel à un avocat. En effet, si vous ne parlez pas parfaitement hébreu, vous risquez de signer un contrat dont vous ne comprenez pas  toutes les clauses, et d’avoir ensuite de  mauvaises surprises. Faites appel à un avocat qui parle parfaitement hébreu et bien français (ou anglais si vous-même parlez anglais), afin de pouvoir communiquer facilement avec lui. Préférez un avocat qui s’y connaisse en immobilier, et qui vous défendra lors de la négociation du contrat, même pour une simple location.

 

Les points à préciser dans un contrat de location :

 

• Il est classique de louer le bien pendant 1 an, avec une clause de renouvellement d'1 an à la demande du locataire (ce qui permet au locataire de chercher un bien à acheter pendant la première année de location, et de prolonger sa location s’il ne trouve pas son bonheur). Le loyer de la 2ème année ne pourra pas être augmenté de façon sensible. En général, les 2 parties se mettent d’accord sur un taux d’augmentation maximum, qui ne doit pas excéder 10%. Cette clause n'est pas obligatoire mais est intéressante pour le locataire.

 

• Le principe est que le locataire rende le bien dans le même état qu’il l’a trouvé en arrivant, donc si à l’inverse, le propriétaire n’a pas repeint le bien avant le début de la location, alors le locataire n’aura pas à le faire à la fin du bail, ou le fera seulement s’il a plus endommagé la peinture que ce qu’il a trouvé en arrivant.

 

• En général, le propriétaire demande 12 chèques pour les 12 loyers de la première année qu’il encaissera au fur et à mesure chaque mois. Comme il est difficile d’ouvrir un compte en banque avant d’avoir la nationalité israëlienne, et donc d’avoir un chéquier à temps pour pouvoir verser les 12 chèques au début de la location, vous pourrez vous faire aider par des proches, qui vous donneront les 12 chèques. Une fois votre compte ouvert dès votre alya faite, et votre chéquier entre les mains quelques jours après, vous vous arrangerez avec la personne qui vous a dépanné. 

 

• Une caution est également demandée, à négocier, car certains propriétaires ont tendance à abuser en demandant plusieurs mois de loyer. Cette somme devra être versée sur votre compte et mise en caution à la banque.

 

•  Clause possible dans l'intérêt du locataire: celui-ci pourra mettre fin à son bail avant le terme de celui-ci (mais avec un préavis) s'il trouve un autre locataire pour le remplacer. Le nouveau locataire devra être accepté par le propriétaire (en général, cela ne pose pas de souci si le nouveau locataire fournit la même caution, les 12 prochains chèques etc...). 

 

Ces points ne sont pas exhaustifs, mais sont les principaux éléments à négocier, d’où l’intérêt de prendre un avocat.

 

Frais à prévoir: 

Les honoraires de l’avocat sont variables, en général autour de 1 mois de loyer.  D’une manière générale, en Israël, tout est négociable dans la mesure du raisonnable.

 

Au total donc, entre les frais d’agence et les frais d’avocat, les frais seront d’environ 2 loyers mensuels ou un peu moins, négociables parfois. Sur une année de location, cette somme est importante, mais si vous prolongez votre bail d’1 an, ces frais seront alors amortis sur 2 ans. Par conséquent, la location de courte durée est souvent plus onéreuse tous frais compris, mais est souvent choisie par les olims, soit pour pouvoir rapidement acheter un bien, soit pour se laisser le temps de bien connaître sa ville, les différents quartiers, afin de mieux cibler ensuite son achat immobilier.

 

Attention : lorsque vous visitez des biens à louer, demandez toujours avant la durée du bail souhaitée par les propriétaires. Certains veulent des baux de 2 ou 3 ans, donc ne perdez pas votre temps à visiter leur bien si vous voulez vous limiter à 1 an.

 

Conseils :

• certaines agences ont tendance à emmener leurs clients voir des biens sans leur donner auparavant les informations nécessaires, d’où une perte de temps pour eux et pour vous. Parfois, ils n’ont même pas vu eux-mêmes le bien avant de vous y emmener. Afin d’éviter ces désagréments, posez vos questions au préalable: situation géographique, nombre de chambres à coucher (le nombre de chambres inclut le salon en Israël !!), état du bien, sous-sol ou nom (pour les maisons), mamad (pour les appartements, miklat dans les maisons, cave ou non et parking  pour les appartements etc…

• Pensez à noter ces éléments, ainsi que la description des biens après chaque visite, car après avoir vu différents biens en peu de temps, vous les mélangerez et  n’aurez plus l’esprit clair pour prendre une décision.

• Emporter avec vous un mètre, car il arrive de voir des chambres mesurant moins de 9 m2.